Сегашниот систем е граден со децении и потребен е целосно различен пристап од сите, почнувајќи од највисоките инстанци. Зборуваме за пристап каде институциите на прво место ќе го ставаат јавниот интерес пред сè друго.
Да се има куќа во Албанија сега е повеќе сон отколку реалност.
Зголемените цени на домовите се отежнителна околност за семејствата кои сакаат да си купат кров над главата. Постои голем јаз кој се создава поради зголемените цени во дејноста за недвижнини, од една страна, и мошне малиот и незначителен пораст на платите од друга страна.
Но, она што го предизвикува ваквото зголемување на цените не е правилото според кое цените растат кога има побарувачка. Има некои други случувања кои ги вртат овие правила, а некои експерти сметаат дека сивите пари во економијата се една од причините за тоа.
Просечната цена во Тирана достигнува 1200 евра/m2
На албанскиот пазар на недвижности настаните се одвиваат мошне динамично од година во година. Градежништвото бележи раст и тоа првенствено во главниот град Тирана. Најмногу се гради за целите на домување но исто така има и објекти наменети за мешана употреба, со деловни простории и канцеларии. Во главниот град сега има и некои проекти каде квадратот достигна и 5.000 евра. Станува збор за луди цени во земја каде просечната плата е речиси 505 евра.
Секако дека има некои проекти во најатрактивните области на Тирана каде оние кои сакаат да купат имот не прашуваат за цена. Но, она што е навистина е загрижувачко е фактот што сега цените се високи и низ цела Тирана. Пред неколку години лесно можевте да најдете дом за околу 600 до 800 евра од квадратен метар.
Денес, просечната цена во Тирана, според индексот на Keydata Aлбанија (агенција која обработува податоци од продажба и изнајмување на недвижен имот) е 1.200 евра за квадратен метар. За само една година цените забележаа многу висок раст, а тоа го потврди и Народната банка на Албанија во една од најновите публикации кои правеа анализа на пазарот на недвижности.
Според ценовниот индекс на Fischer House, кој е пресметан од Народната банка на Албанија, просечната цена на продадените станови во првата половина на 2022 година е зголемена за 28,4% во однос на претходните шест месеци и за 39% во споредба со пред една година.
Ова е највисок шестмесечен пораст на индексот од 2013 година откако истиот почна да се пресметува од Народната банка на Албанија.
Зголемувањето на платите, пак, е значително помало од нивото кое е потребно за да се фати чекор со трошоците воопшто. Според INSTAT податоците, просечната плата во земјата се зголеми за 7% во вториот квартал од 2022 година. Од друга страна, трошоците за живот, поради поскапувањето на храната и другите производи, се зголемија за над 6,7%, со што реалниот пораст на платите е само 0,3%.
За една деценија цените на становите во Тирана двојно се зголемија, што го прави многу потешко поседувањето недвижен имот. Според една пресметка која беше направена неодамна, просечниот граѓанин на Албанија треба да работи 24 години повеќе отколку што требало да работи во 2015 година за да поседува свој дом.
Пресметката зема предвид типичен случај кога некој сака да купи стан од 90 метри квадратни во Тирана. Денеска ќе треба да плати 105 000 евра за да го купи. Притоа, оваа пресметка не вклучува никакви други трошоци како што се осигурување, данок или опремување на станот. Некој со просечна плата би требало да работи 64 години за да може да си дозволи да го купи ваквиот дом, со оглед на тоа дека 30% од приходите ќе одат на покривање на кредит.
За истиот стан, истиот човек во 2015 година со просечна плата од таа година (околу 400 евра, што е зголемување за само 26% во споредба со платата денес) и според пазарната цена за таа година ќе требаше да работи само 40 години за да го поседува свој дом.
Оваа пресметка се базира на расположливиот приход на едно семејство индексиран со стапката на инфлација, потоа според просечната цена за метар квадратен во Тирана, вредноста на парите со текот на времето и просечните годишни каматни стапки на заемите според Народната банка на Албанија.
„Формалната“ причина поради која цените „дивеат“
Извор: invest-in-albania.org
Како што растат цените, градежните компании имаат и свое објаснување за ваквата појава. По пандемијата со Ковид-19, глобалната економија повторно се рестартираше со темпо кое беше поголемо од очекуваното, доведувајќи на тој начин до недостиг од суровини. Свој удел во оваа ситуација имаше и енергетската криза која започна во септември 2021 година, што уште повеќе ги зголеми трошоците на компаниите.
На ваквата состојба не беше имуна ниту градежната дејност. Тие потврдуваат дека цената на цементот, железото и на другите материјали што се користат во градежништвото се зголемија за 30-50 проценти, но во конкретни случаи зголемувањето е дури и двојно поголемо.
Во една ваква ситуација, доколку градежните материјали чинат повеќе, секако дека тоа ќе се одрази и на крајната цена на секоја продадена недвижност. Уште една причина за поскапувањето, според агентите за недвижности, е побарувачката. Се зголемува побарувачката за недвижен имот од страна на граѓаните на Албанија, што го поттикна и поскапувањето.
Истовремено постои и зголемување на бројот на издадени градежни дозволи, па се чини дека не е можно на било каков начин да се спречи наглото зголемување на цените. Според податоците на INSTAT, во главниот град на Албанија, за периодот јануари-јуни 2022 година се дадени градежни дозволи за речиси 1,2 милиони квадратни метри, што е зголемување од 45% во однос на истиот период пред една година.
Оние кои се обидуваат да го објаснат растот на цените често имаат и свој удел во оваа ситуација, но притоа има и експерти кои сметаат дека ова е многу повеќе отколку што би било оправдано со цената и побарувачката.
Дали парите од сивата економија го диктираат нивото на цените?
Градежната дејност се смета за една од најризичните кога станува збор за ризик од перење пари. Според годишните извештаи на Генералната дирекција за спречување на перење пари во Албанија, градежништвото понекогаш го користат луѓе кои сакаат да ги легализираат своите неформални пари и да ги внесат во легалните економски текови.
Сепак, денес никој не би можел да каже колку од овие неформални пари навистина се вложени и колку влијаат неповолно на цената и пазарот. Експертите сметаат дека во една фаза Албанија можеби ќе се соочи и со „меур“ во градежната дејност.
Вештачки високите цени им служат само на некои луѓе кои, преку купување, сакаат да ги легализираат своите пари и со тоа вештачки влијаат на пазарот. Официјално, властите во Албанија никогаш не прифатиле дека растот на цените на кој било начин е под влијание на нелегалните пари, но тоа не значи дека не е присутен ризикот за економијата.
Во својата последна мисија во Албанија, Меѓународниот монетарен фонд во потенцираше нешто многу важно – пораката се однесува на она што се случува во градежништвото и кај недвижностите. „Ги поздравуваме напорите на Владата на Албанија за решавање на значајните недостатоци кај податоците кои се однесуваат на недвижностите и градежништвото и повикуваме на засилен надзор за потенцијалното влијание кое оваа дејност може да го има на финансиската стабилност“, беше пораката од ММФ. Ако прочитаме меѓу редовите, јасно е дека и ММФ исто така констатира ризик кај она што се случува во моментов.
Во еден друг извештај на Глобалната иницијатива против транснационалниот организиран криминал кој беше објавен минатата година се потенцира дека средствата добиени главно од меѓународна трговија со дрога се користат во градежната и туристичка дејност во Албанија.
Минатата година, Европската комисија исто така, во својот извештај, нагласи дека Албанија мора да направи повеќе за да го спречи перењето пари. Од ден на ден се зголемуваат гласовите на експертите и економистите кои се согласуваат дека случувањата кај недвижностите и градежништвото некако „забегуваат“ од правилата на нормалноста.
Се разбира дека оваа ситуација не се однесува на целата градежна дејност, во која има и компании со долг историјат на бизнис и со добро реноме, и кои со сигурност се борат да опстанат во ваквата неправедна ситуација.
Кој ја плаќа цената на институционалното слепило
Тука зборуваме за семејниот менталитет во Албанија и воопшто на Балканот – да се купи и да се поседува куќа. Но, со ваквите цени, сликата што ја имаме денес е дека просечниот Албанец треба да се мачи цел живот и можеби ќе успее да си дозволи да купи куќа. Оној кој е на границата за преживување, може само да сонува за тоа.
Прашањето е следново: Кој е оној кој купува и што е она што доведува до тоа цените да бидат високи?
Одговорот на тоа прашање не е едноставен. Неопходно е да ја следиме целата таа поврзаност на случувања за да ја откриеме вистината а кај институциите се чини како да нема волја за такво нешто и тоа поради неколку причини. Прво, неопходно е да имаме независни институции – нешто што останува само сон за Албанија.
Кога секој би имал општествена одговорност правилно да си ја врши работата, директно би се прекинала врската меѓу политиката и бизнисот и исто така би се ставил крај и на корупцијата.
Но, ова не е нешто што може да го направи еден човек. Ова е систем кој е граден со децении и на кој му треба целосно различен пристап од страна на сите нас, почнувајќи од највисоките инстанци. Зборуваме за пристап каде институциите би почнале на прво место да го ставаат јавниот интерес.
Никој не вели дека државата ќе мора да управува со пазарот. Но, таа сигурно може да ги заштити граѓаните од извитоперените пазари и цени кои се под влијание од нелегалните финансии. Албанија има инвестирано 110 милиони евра за она што се нарекува реформи во правосудството. Во периодот од 2016 година кога ова беше одобрено па до денес, резултатите се разочарувачки.
На почетокот од 2021 година, СПАК (Специјална структура за борба против корупција и организиран криминал) е една од главните институции која произлезе од реформите во правосудството и која започна истрага за перење пари во градежништвото, но сè уште нема никаков резултат кој би бил објавен во јавноста.
Реформата во правосудството сè уште е во тек и во 2022 година албанскиот парламент изгласа негово продолжување бидејќи мандатот на луѓето кои сега се дел од новите институции истекува оваа година.
Овозможувањето фер конкуренција и владеење на правото е инвестиција која секогаш се исплати во вид на спасување на граѓаните од трошоци кои не се нивни. Оваа дилема не е толку тешка да се реши – државата треба само да ги „следи парите“.
